獎勵停車位之相關爭議問題解析 學習律師 蘇思鴻
壹、問題
甲建商擬用自有土地興建9層之公寓大廈，但因該地受限於都市計畫及其相關法令有關容積率之限制，只能興建7層樓，每層樓有7戶，原則上法定停位有49個，而地下一層規劃為大廈停車場，有50個停車位，嗣興建地下第二層停車場，藉以取得獎勵容積，將地上建築物增建至9層，此時該公寓大廈共有100個停車位，其中63個為法定停車位，其餘37個為獎勵停車位，試問非大廈住戶可否使用該37個獎勵停車位？使用上又有何限制？
貳、分析
探討上開問題先要了解一些背景常識，茲說明如下：
一、容積率
基地內建築物總樓地板面積與基地面積之比率稱為容積率。實施容積率管制可以：
1、落實都市人口密度計畫，引導人口均衡發展，確保地區環境品質，使發展建設與計畫密切配合。
2、使建築物之設計較具彈性，可塑造良好的都市景觀。
3、建地可供發展之供給量趨於穩定，以長遠之觀點，有穩定地價的作用。
二、法定停車空間〈即法定停車位〉
依建築法第102條之1規定：「建築物依規定應附建防空避難設備或停車空間．．．」，法定停車空間即依照該法規所設立，且建築物要依總樓地板面積的多寡，設置一定數量之停車位，該法定停車位屬於區分所有建物之共有部分，不得與專有部分分離。
三、非法定停車空間〈即自行增設停車位、獎勵停車位〉
〈一〉自行增設停車位
為建商或起造人依照建築法、建築技術規則或都市計畫等相關法規自行規劃增設符合法律規定之停車位，而其建築面積並未受獎勵。
〈二〉獎勵停車位
政府為因應停車空間之不足而獎勵建商或起造人，增設建築物使用之停車空間，並依停車場法或相關法令規定開放供公眾停車使用，依建築技術規則施工編第59條之2規定，直轄市、縣（市）建築機關得另定鼓勵要點，報經中央主管建築機關核定實施，依上述要點設置之停車空間並應於建築基地明顯位置設置停車空間標示牌。
※分類表
種類
法令依據
登記方式
是否有獨立權狀
移轉方式
法定停車空間即法定停車位
建築法第102條之1
以共有部分登記
無
需移轉予相關區分所有權人
非法定停車空間
自行增設停車位
建築法、建築技術規則或都市計畫等相關法規
以專有部分登記
有
可單獨移轉
以共有部分登記
無
需移轉予相關區分所有權人
獎勵停車位
1.建築技術規則施工編第59條之2
2.直轄市、縣（市）建築機關得另定鼓勵要點
以專有部分登記
有
可單獨移轉
以共有部分登記
無
需移轉予相關
區分所有人
由上可知，獎勵停車位係由建築技術規則施工篇第59條之2規定，授權直轄市、縣（市）建築機關得另定鼓勵要點，作為獎勵之依據，非直接以法律為依據。
四、衍生之相關問題
現行實務，獎勵停車位之爭議不斷，不僅發生在操作面上，亦發生在法律面上。
〈一〉操作面
像之前台北市之「一品苑」即是受惠停車位容積獎勵，樓高「長高了」三點五層，「帝寶」也享有容積獎勵，原則上他們所附建的獎勵車位，一般大眾是可以利用的。舉台北市為例，一般台北市的住宅區、商業區、工業區的基地，只要面臨八米以上道路，就可以申請停車獎勵。建商增設停車位，可以獲得容積率的獎勵，亦即就是可以加蓋樓層銷售增加獲利。不過上述美意，已被不肖的建商踐踏殆盡，使得當初立意良善的制度，完全被扭曲，一般大眾幾乎享受不到該制度帶來的利益。
依「臺北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點」規定：「依本要點設置之停車空間應於建築基地明顯位置設置停車空間標示牌，且應提供公眾使用，並於適當位置設管理員室、警示燈、圓凸鏡等設施。」部分不肖建商享受容積獎勵，將多出的車位對外出售，藉此增加獲利一、二成後；或為提高賣相，吸引買家，還將部分車位充當公設，成為健身活動中心、花園等；或是變身為訪客臨時停車位；或是有對外開放停車，但停車費設定為每小時一千元，或是根本未依上開要點於明顯位置設置停車空間標示牌；或縱有設置但標示牌不明確或牌體過小，千方百計使欲停車者望而興嘆，以技術性方式避免對外開放停車。凡此均違反獎勵增設停車位之規定。
〈二〉法律面
內政部於100年6月30日發布修正「建築技術規則」建築設計施工編第59條之2，及廢止84年10月3日所作有關獎勵增設停車位供公眾使用，其「所有權人亦不應排除於公眾之外」之解釋，同時函頒「建築物增設停車空間供公眾使用鼓勵原則」。重點包括明定給予獎勵增設之停車空間應作為營業停車場開放供不特定公眾使用，並增訂建築設計施工編第59條之2適用至民國101年12月31日止，及請地方政府依「建築物增設停車空間供公眾使用鼓勵原則」檢討修正現行增設停車空間鼓勵要點〈注意建築設計施工篇第59條之2增訂適用至民國101年12月31日止，依該規則授權各地方政府訂定「建築物增設停車空間供公眾使用鼓勵原則」原則上也適用至民國101年12月31日止，除非將其提升至自制條例位階或另依據其他適當法源訂定。此外，內政部為免各地方政府無所適從，於是訂頒「建築物增設停車空間供公眾使用鼓勵原則」供各地方政府參酌〉。
現行建築物增設停車空間鼓勵要點係依據建築技術規則建築設計施工編第59條之2規定，授權由各直轄市、縣（市）政府訂定。監察院於民國99年6月對內政部提出糾正，糾正案由指出：以建築技術規則授權地方政府訂定「建築物增設室內停車空間鼓勵要點」，係以下位階法令再委任制訂建築法未明確授權規定之事項，與合法性原則有違；未落實將「獎勵停車位」開放供不特定公眾使用，悖離增設停車空間之目的；另建築技術規則授權增設停車空間給予容積獎勵，與法律保留原則有違〈此為涉及人民基本權之重要事項，應提升至法律位階，或至少是法規命令位階〉，且導致容積總量管制流於形式等。
內政部依據監察院糾正意見檢討，並考量保留過渡時間俾利其他法令或都市計畫增修訂銜接，發布修正建築技術規則建築設計施工編第59條之2，明定該條文適用至民國101年12月31日止。現行各地方政府據以訂定之建築物增設停車空間鼓勵要點，如未提升為自治條例或另依據其他適當法源訂定，自民國102年1月1日起則失其效力；為此，內政部也做出諸多努力，多次邀集地方政府召開會議，各地方政府如認為所轄地區有獎勵增設停車空間之需，以有效解決停車需求者，請於民國101年12月31日前完成相關法規或自治條例之增修訂，以利銜接。內政部並已於100年1月6日發布修正「都市計畫定期通盤檢討實施辦法」，增訂都市計畫經通盤檢討後，仍無法依規定留設足夠停車場空間者，必要時得訂定增設供公眾停車空間之獎勵規定，將容積獎勵回歸都市計畫管制，以控管都市計畫容積總量。
另為加強獎勵增設之停車空間開放供不特定的公眾使用，內政部100年6月30日並函頒「建築物增設停車空間供公眾使用鼓勵原則」，請地方政府據以檢討修正其建築物增設停車空間鼓勵要點，導正給予容積獎勵的增設停車空間應依停車場法規定申請停車場登記證，並開放供不特定公眾使用付費停車。同時廢止原於84年10月3日所作有關獎勵增設停車位供公眾使用，其「所有權人亦不應排除於公眾之外」之解釋，自100年7月2日生效。
內政部此次建築技術規則修正條文之實施及廢止84年10月3日所作有關獎勵增設停車位供公眾使用，其「所有權人亦不應排除於公眾之外」解釋，再搭配此次函頒之「建築物增設停車空間供公眾使用鼓勵原則」，以供直轄市、縣（市）政府參照修正其建築物增設停車空間鼓勵要點，將逐步將增設停車之容積獎勵回歸都市計畫，且增設之停車空間並能真正達開放供不特定公眾使用之公益性目的。
參、結論
本題非該公寓大廈之住戶，可使用該大廈之獎勵停車位，該公寓大廈不得為違法或不合理〈不當〉的限制。另外要提到的一點，就是各地方政府依建築技術規則建築設計施工篇第59條之2授權訂定之「建築物增設停車空間供公眾使用鼓勵要點」，其性質上為行政命令，建築法並無再授權之明文，而此又屬與人民基本權有關的重要事務，應由法律或法律授權之命令為之，方為妥適。而依上開所述，建築技術規則建築設計施工篇第59條之2增訂施行日期至民國101年12月31日止，依該規則所訂定「建築物增設停車空間供公眾使用鼓勵要點」，於該期限截止後即失所附麗，各地方政府適用截止期限後仍有以容積獎勵方式補充停車空間供給之需，應回歸都市計畫相關法令予以規定管制，屆時該要點（或自治條例）之訂定法源，得依據都市計畫相關法令或地方制度法規定制定為自治條例，以利銜接執行。筆者觀察仍有許多地方政府有獎勵停車位之需要，而其法源依據仍為前開建築技術規則建築設計施工篇第59條之2，所授權訂定之「建築物增設停車空間供公眾使用鼓勵要點」，並未依照監察院之糾正和內政部營建署100.09.15營署建管字第1000056512號函之意旨，制定為自制條例或引都市計畫相關法令為依據，屆時依修正後之建築技術規則建築設計施工篇第59條之2，已逾施行期限而無效，勢必對建商和使用獎勵停車位之公眾造成不便，甚至損害，適用上不可不慎。
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