都更法制（四）沒錢都更怎麼辦？以都更銀行融資實務為核心

沒錢都更怎麼辦？向銀行申請融資貸款？然而，現階段源於銀行法第72-2條規定之商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額總和的30%都更銀行融資。其產生的問題是銀行不能放貸超過30%，將導致都市更新融資連同房屋貸款、建築融資等不動產放款業務全部合併計算在內，如此勢將排擠到其他風險較低的不動產放款業務，銀行自然不具配合都市更新的誘因；其次，就是參與都更住戶間連帶保證，基於住戶的財務背景或存在極大差異，故彼此互不為連帶保證人，從而增加銀行難以收回貸款的風險。[1]不過，若是被認定為危老建築物且經主管機關核准之重建計畫，則不受銀行法第72條之2之限制。[2]

都更事業的信託融資方法
若非循危老都更模式者，則依現行都更條例允許都市更新事業得以信託作為其融資手段，再以委託人人數計算所有權人人數比率的方式為之。[3]若選擇以重建方式為之，其得以不動產開發信託或資金信託為其信託類型。[4]至於該信託財產的標的，以更新區內土地為信託財產，若訂定以委託人為信託契約之受益人或信託財產因信託關係而在委託人與受託人間移轉所有權的情形，不課徵贈與稅。[5]另外，於信託關係存續中，信託財產（土地）一旦發生地價稅或田賦，則將以受託人為之納稅義務人。[6]此外，政府為了鼓勵民眾踴躍參與都市更新事業，特命直轄市、縣市主管機關應就都市更新涉及之相關法令、都更融資管道及爭議事項提供諮詢服務或必要協助。[7]

一般來說，都更參與者大致上會循以下兩種路徑(1)由地主自組更新會申請更新融資或(2)委託建商實施之建築融資；前者又可分為(1)以原所有權人為借款人付息之舊貸款轉貸；以及(2)以更新會擔任借款人之建築融資，並由更新會之更新信託專戶支付利息；不過，由於向銀行融資需要以相當資產作抵押，故為求順利完工以保障銀行融資債權，需仰賴信託架構下藉由第三方專業團隊來協助管理專案暨辦理融資事宜；具體的信託安排，乃由建商負責籌資興建，但仍應配合信託與續建機制或同業連帶擔保或商業團體辦理連帶保證協定或其他經主管機關同意或審議通過之方式，以確保參與都更地主與融資銀行的權益。[8]

小結：都更融資的運作機制
最後，就信託作為都更融資機制而言，其流程大致可分為5階段：(1)由地主、實施者與受託銀行三方簽訂信託契約；(2)地主將土地信託移轉登記予受託銀行；(3)受託銀行開立信託專戶控制、管理興建資金，包含實施者自籌款、銀行融資款及預售屋款，工程期間由信託專戶支付各項工程款等相關費用，以確保資金專款專用；(4)在工程完成且償還銀行貸款後，受託銀行依權利變換計畫，配合辦理土地所有權移轉登記給受益人或歸屬權利人；(5)受託銀行辦理信託財產結算分配；及此，彼此信託關係結束。[9]